加快物流园区发展速度,未来可能实现“无资本、无利润”

发布时间:2020-06-18 07:30:00

随着房地产调控政策的出台,房地产市场持续降温,经济增长放缓的压力使得商业地产的发展受到制约。物流房地产开始并日益受到资金、政策、信息等配置因素的影响。

随着房地产调控政策的出台,房地产市场持续降温,经济增长放缓的压力使得商业地产的发展受到制约。物流房地产开始并日益受到资金、政策、信息等配置因素的影响。

市场的“看不见的手”给市场带来了越来越多的资金。稳定的租金回报、逐渐稀缺的地块以及地价增长的预期,使得房地产开发商、电子商务、金融企业、工商企业等跨境物流地产布局。万科万维、京东、菜鸟网、平安地产等从不同背景以不同方式进入物流房地产市场,进一步加剧了竞争力和稀缺性。

政府的“看得见的手”更是功不可没。一些地方政府为了区域利益加强了“零和博弈”。尽管《国家物流园区发展规划(2013-2020年)》明确规定了29个城市的物流园区布局为一级,70个城市的物流园区布局为二级,还有几个城市的物流园区布局为三级,但在实践中,一些地方政府往往突破各种政策政策限制。

笔者走访了2018年入选优秀名单的几家物流园区,发现部分园区实际物流交通量不足规划公布的1/3,营业收入和上缴的利税更是难以言喻。

投资强、经营弱的原因在于国内物流园区的发展还处于起步阶段。回顾上世纪80-90年代的房地产和商业地产,我们可以了解到标准化景观住宅对购房者的吸引力和房地产企业的品牌美誉度,从而了解城市购物综合体商业地产的溢价收入。

目前,一些物流园区的规划大多是物流功能的简单落地和概念叠加,而不是结合要素禀赋来满足区域物流市场实际需求的商业规划。软件与硬件不匹配,管理能力与软硬件不匹配,经营战略与上述要素禀赋不匹配。

运营商往往热衷于复制成功的模式。国内一家汽车主机厂从日本引进了一条完整的汽车装配线,但发现网上库存堆积如山,甚至影响了工作空间。原因是日本流水线原来的节拍时间是43秒,而国内流水线的节拍时间只能达到3分40秒,网上库存势必堆积如山。上海浦东机场的准点率为52%,而不远处的东京成田机场的准点率为52%,但高达92%。浦东机场有5条跑道,成田机场只有2条。原因是成田机场到跑道的距离不超过5公里,浦东机场到跑道的距离是3-5倍,起飞频率是几到十倍。不管硬件有多好,软件和管理都不匹配,它们只能是不准确的。

规模越大,投入越大,功能越完善,可能导致运营困难。许多国内旅游景区本可以保持运营并持续改善,但由于经营者急于提高质量和升级,并抄袭其他高大景观,景区越美,景区消亡的速度就越快。

自然资源部提出的“多合一”的土地空间规划,深刻体现了管理经济学主导规划的理念,更加合理。

物流园区的规划不仅要深刻认识区域内产业链生态系统的需求,更要深刻认识其自身的要素禀赋。更重要的是,物流园区在切入原有产业链生态系统形成新的产业链生态系统时,需要预测其正负效应,并预设控制投资时空进度的机制。

GLP是打造“资本+物流地产”产业链生态高溢价能力的标杆企业。

作为中国一流的物流房地产提供商和服务提供商,普洛斯拥有总面积3340万平方米的物业和1750万个经营仓储区,开发、建设和管理了267个物流园区和工业园区,并利用房地产信托投资基金(REITs)的轻资产运作模式,特别是利用园区的网络规模化和第三方物流服务吸引优质客户,将资金回笼时间从10年缩短到1年以下。2017年,高达70%的租金率,使***在一年后完成了园区建设、招商引资和销售(私人基金)等项目,物业管理和长期经营保证了稳定的收入来源。这种高周转、高杠杆、快速迭代的轻资产运营模式以垄断的_优势主导着中国的物流房地产行业。

当然,为了吸引资本进入私募股权基金,增值土地被纳入收入来源,而国内绝大多数物流园区不被纳入收入来源。同时,PLoS先发优势的成功也很难简单复制到其他物流园区运营中。但新物流园区可以进行优化创新(变量、加减、逆向、换位、乘法等)、维度升级创新,生态创新和元模型创新驱动的Codex方法(第三代创新技术)在概念复制的基础上实现了新的突破。现在,最有可能实现的是在维度创新升级后,寻找要素禀赋中包含的“无资本、无利润”。

维度升级创新是指将产品功能或服务内容提升到更高的维度,在时间/空间上寻找更广阔的外部资源;而“无成本、无利润”则是指利用可控、低成本的闲置或较少的资源,获得更多的边际溢价。